ブログ記者によるオンライン新聞 グッチーポスト

The Gucci Post [ぐっちー編集長の金融・経済を中心としたオピニオンブログ News Paper]

2018/08/14 09:44  | 物申す! |  コメント(25)

これですな・・・

レイさんのご指摘に反応。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/toukai/3266.html

ミサワと組んで、三島市からは約60億円の予算を切り取ってますね、それも大半は地方債で調達するようなので相当な負担になりますでしょう。

ミサワはタワマンにして上を住居にして売る作戦。
東京から40分で海が見えるタワマン、とかいうと売れそうな感じがするんでしょうけどね。上に住居を入れてしまうと、改装だのなんだのがあるときに所有者が見つからなくて大変なことになります。はっきり言って絶対まずい作りですね。墓標決定です(笑)。

儲かるのはミサワとゼネコンだけで、あとは死屍累々という所でしょう。

こうしてみると、熱海がそうだったように、ある意味バブルなんでしょうね。不動産融資なら今はいくらでもお金が出て来るので、一攫千金で買う人はいるかもしれません・・・・が、タワマンの価値が2割とか下がったときに取り立てに行かない金融機関が果たしているのか・・・非常に問題だと思いますね。今の不動産は手を出さないほうがいいですね。

って、前に書いたら俺はリートでえらく儲かったぞ、お前はうそつきだ、と批判されたことがあるんですが、私は不動産に警鐘を鳴らしているだけでして、リートは不動産を使った証券化商品なので、基本的な知識のない人に批判されたくないですね。あくまでも不動産、と申し上げておりまして、リートなどの証券化商品はまた別の尺度で見なければいけません。

念のため(っつーかそういうことで批判されると頭来るので)申し添えておきます。

当社に無断で複製または転送することは、著作権の侵害にあたります。民法の損害賠償責任に問われ、著作権法第119条により罰せられますのでご注意ください。
尚、このレポートは情報提供を目的としており、投資の最終判断は投資家自身でなさるようお願い致します。

25 comments on “これですな・・・
  1. volcano より:
    URLを一読

    人口減に悩む地方都市
    三島も少子高齢化が進展していて
    駅近くに介護施設
    多世代にとって魅力のある施設
    ランドマークで、街を活性化する可能性もゼロではなく
    JV代表のミサワホームは今春「ASMACHI浦安」をオープンさせている。今後はママカフェ、認知症予防カフェ、自立支援カフェも

    この頭のオカシナ文章を書いたのが、健美家編集部(協力:大正谷成晴)。調べると…..?
    ミサワが田舎役人を上手いこと騙した?

  2. motcy より:
    読んでもわからん

    取りあえず読んでみたけどよくわからないの一言。

     タワマン造るのいいけど地方で売れるんかね???俺は売れないと思うぞ。

  3. レイ より:
    ペルドンさん風に

    三島市。。
    受け取ったのですね。。

    ダメですね。。

    受け取った瞬間
    否定する意思が奪われてしまう。。

    しかし、
    今週のぐっちーが。。
    ない。。!

  4. dowahaha より:
    バッサリかいw

    親分がコケにすればなんでもその通りってナ
    この記事だけじゃナンもわからんワ
    60億やら地方債の話は別から引っ張ってきたようだがナ

    土地はどうなんだ?
    地権はどうなんだ?
    詳細がわからんとダメ出しは如何なもんか

    小生隣の沼津にいた事ある
    そも新幹線の停車駅は沼津のはずだったが、地元が反対して三島になった経緯がある

    三島で一旦降りて乗り換えにゃならんので不便ヨ
    三島駅周りはナンもネエ、今も変わらんだろう
    単なる乗換駅ヨ
    ンな所に商標施設?
    確かに怪しげだワ

    地方債ならツケは住民に回るんだろう
    反対運動やら市長選やら面白くなるわナ

  5. 健太 より:
    事は

     私も市役所と交渉やら、お尋ねやらをしたことがあるが結論は関わらない事です。馬鹿ともつきあうが、その手の馬鹿とは次元が違う。ザーッと見て三分の一で、良いでしょう。
     その昔役所勤めは農家の長男がした、つまり百姓とセットで生活ができる給料だった、まるで江戸時代の足軽や中間です。それが我が国が経済発展して、役所の職員の給料だけで、生活ができるようになり、地元とは関係ない人が来るようになった。その昔は筒抜けで、馬鹿なことをすれば即座に批判がきた。
     今は違う、経済が停滞したからもうその給料は払えないが国債を発行して払ったのが真相でしょう。国政も小選挙区になったが、それはそれで良いがくにのすることを減らして、国家的立場に立って行動をすればいい。つまり幕府の仕事をすればいい。
     大体今回の水害は私は国がすることではなく、地方がすることだと思う。国は国家の存続と国内治安の維持だけ、そのための税金をとり、後は地方ごとにすればいい。徳川幕藩体制がいいということです。そのままではいけないから近代化をしてです。
     色々考えると我が国の建物はやはり土と木で作ったものがいい。都庁などどうやって壊すのか? 
     大地震が来て、壊れて、燃えてもそれらをうみへうめたてて、また立てるというほうがいい。壊したときを考えれば、断然違う。
     三島市も問題は市長ではなく、市議会です。したがって支持した市会議員をたたくことですが之を意外と日本人はしない。もう江戸時代ではないから、言えばいいと思う。いちど言ってやったら、顔ををおぼえられた。
     議員は金持ちでナイトだめで、官僚も局長以上は金持ちがしないとその国はおしまいになる、間違いなく。戦前がそうだった。勉強して試験を通過した人は頭は良いが、度胸と肝が据わっていないから、常識的判断ができなくなる。
     幕末から明治にかけての政治家、勝海舟は<俺も色々勉強したが、役に立ったのは座禅の修業だった>といっている。夜、家から座禅をするところへいき、夜通しそれをして修行したと確か書いてあった。
     オリンピックは支那事変と同じような展開をする。多くの兵士ならぬ別なものはたおれるのではないか。うースン上陸作戦のようなことが必要になり、多くの将校が戦死して、大東亜戦争を始めることには有能な将校が少なくなっていたのが我が国の歴史ですよ。

  6. oda_susi より:
    小田原の墓標候補

    【台風12号】神奈川県小田原市 高波で建設中の“観光の目玉”が壊滅的被害

    テレビでも放映してましたが、小田原市で7億円投入して建設中だった小田原漁港すぐ近くの観光施設が、台風一発で壊れました。備えとして堤防もあった筈なんですが、あっさり乗り越えて大量の大きな石も建物内に流れ込んでいる。

    行政は建物を立てるだけなんで、もしも営業開始していたら、建物内の販売店は店頭在庫・設備が全滅して、販売店が自己負担という話になったんですかね。

    大震災後に暴落した海寄りの土地の地価を上げて、税収を増やすための施策の一環だから、マスコットでさえあれば中身はどーでも良いなんていう皮肉もあるようだけど、今後は人口が激減していくんだから、無駄なあがきはせず、むしろ不要な土地を見放す方がtotalで健全です。

    この国は、もうすぐ人口が激減してくのに、見えないふりして現状維持ばかりしようとする。無駄金使う余裕あるなら、その分税金を減らして国民が暮らしやすい環境を志せばよいのに。

  7. B4 より:
    未来の年表

    皆さん読んでますよね?

    そうでもないか・・・

  8. 楽譜 より:
    素晴らしいです

    市長が素晴らしすぎます.
    http://news.livedoor.com/article/detail/15140264/
    これだけでこのプロジェクトの質が分かりますね.

    三島は不定期で仕事に行っていたので少しだけ知っておりますが,
    ビーチも無く温泉も豊富には無く知名度もなく
    何より港が無いので海産物が無いのが致命的です.
    過去にはうなぎが美味しかったようですが今は値段に見合いません.
    正直,富士山が綺麗に見えることと
    その土地の人柄くらいしかメリットが無い.
    タワマンとしては,富士山と海を両方見れる部屋が非常に
    限られることになります.

    丁度,市役所から富士山を望む方向にタワマンが立ちます.
    建設中の眺望を見て,役所の人達は自分らが
    何をしてしまったのか自覚することになるでしょう.

  9. itea より:
    県民ですが

    静岡ってこういうのが流行っていて、
    静岡市の隣の藤枝市でも自治体負担60億でJR駅を立て替え
    駅前再開発を国の支援を得て進めている。
    周りは地元有力企業がタワマンをポンポン立て、人口が増えていると
    市は得意げだ。借金も増えてるけど笑。

    だが現実はテナントが入るとすぐ潰れる施設やあいかわらずの駅前シャッター街。
    キャバクラが数年前は乱立し雰囲気が悪化したが今はそれも半減してしまう
    ほどの不毛ぶり。そもそも銀座のクラブでさえ衰退の時代だから当然ですが。
    確たる雇用が工場しかないので若者は都会に流出し、
    ドカタ業でないと暮らせないのが地方な構図はそのまま。

    静岡県東部はトヨタの工場移転でざわざわしているし、
    これからも迷走つづきそうです。

  10. ペルドン より:
    簡単に言うと‥

    大体において・・
    市長に比例した市議団がいる・・
    そして・・
    それに見合った市民がいる・・

    恐らく市民の大多数は・・大賛成だと思いますね・・
    本当は「私を殺してからやってくれ」
    と言うのは市民なんですがね・・

    ぐっちーさん・! 
    何処かの市長になって・・新しい市を再生しませんか・?!・・・

    ( ^ω^)

  11. 空の財布 より:
    そんでもって、

    全権委任と勘違いして暴走し始める…。

    最新事例…徳島市長…。

    そもそも資質が無くても出て来て選ばれる…人材難では…。

  12. 健太 より:
    我が国、全員

     することやしなければならないことあるが、<何をしなければならないか>が皆わからず、何かにしがみついているのが現状だと見ている。
     大体、何もせずにジーとしている、つまり引きこもりをしていない人にはたぶん事はできない。それができるほど余裕がない人々が多いか?
     よく思うがなぜわれわれは以前と比べて、皆余裕がないのか?
    余裕というものすらしらないのか?
     大体ねえ、大蔵事務次官をした人が一応の責任者ならあれだけの大地震が来た後だから、<まあ今回はやめて、次かその次にするぜ>というくらいの余裕、常識がないとねえ。それを逆に復興のためにもとかんがえるようでは?
     支那事変の作戦においても似たようなものがあった。早く勝とうとした。日本は資源がなく、金もないから、早くやめなければと思う人がたぶん実際は多かった。つまり実情を把握している人は多かった。 逆にそれが戦線を拡大させた。
     そしてそれを実現したのは下士官と将校だった、南京攻略です。これは成功した。すると元の認識を上層部が忘れたか知らないか、それを利用して元の認識にもとずいて、和平をすればいいものを、馬鹿なことをした。広田弘毅でしょう。 
    今の日銀や政府関係者も同じでしょう。よくわかるから、常識に従って行動すればいいものを頭が良いから、いろんな手を考えてする。

    NHKでノモンハン事件を放送していた。報道されていないことがあった、航空戦は我が国の圧勝でした。之を利用してソ連戦車部隊意を爆弾で攻撃すればあれはたぶん勝った。おじが言うには之からさらに総攻撃をかけるべく、待機していたら中止となった。そのためなぜだと声が上がったと、私の父親に話したと父親が話してくれた。
     元は辻の段が悪いと思う。軍隊は戦争を防ぐためにあるという近代の基本認識を持っていなかったからだとおもう。
     我が国の国民の国防意識は依然として戦前と同じ思考ではないかと思う。国民が。軍人はたぶん違う。

  13. みんみん より:
    三島駅周辺

    私は6月に三島駅からバスに乗り換えて湯河原へ行きました。駅周辺で朝食を取ろうにも喫茶店がない。ビジネスホテルで朝食バイキングを食べたんですが・・こらアカンという内容です。それに食品スーパーも歩いて行けるところにはないのです。
    店が潰れまくっています。観光資源は神社や湧水などです。どう考えてもマンションを買ってよいとは思えません。

  14. 牧神の午後 より:
    長文失礼

    再開発事業の三島市による説明
    ーーー
    最優秀提案者の提案では、総事業費は約220億円となっております。再開発に伴う市の負担額の総額は約61億円です。内訳としては、土地開発公社から三島市への土地の買戻しが24億円、市街地再開発事業に対する制度補助金が約30億円、再開発で整備される三島市が取得予定の駐車場の増床分約7億円で、合計約61億円となります。財源の内訳としては、一般財源が10億円で地方債が51億円です。
    ーーー

    土地開発公社から買い戻す土地の面積は0.9 ヘクタール。坪単価88万円になる。

    土地開発公社による取得価格はいくらか。なかなか分からない。豊岡武士市長誕生以後の同公社の決算書を見てみたが、該当する案件が見当たらない。

    ところが、栗原一郎という三原市議の方がご自身のWEBにこの情報を公開しておられる。
    http://www2.tokai.or.jp/yamaneko/data/t_zaisei_014.htm

    これによれば、平成9年度に19億6000万弱で取得している。山一証券が破綻した年ですね。

    栗原市議によれば、十年経過した平成19年度時点での鑑定額は17億9000万。今なら、これより更に低いでしょう。

    なぜ、24億も出すのか?それは、そういう制度だから。

    土地開発公社というのは三島市だけのものではない。ほとんどの自治体が持ってる。狙いは、公共事業に必要な土地を先行取得することによってコストを下げること。

    土地開発公社は金融機関からの借り入れで取得し、公共事業が実現する時点で、取得コストに借り入れた資金の利息分を上乗せして自治体に転売する。

    この狙いが上手く行くには、条件がある。土地の値上がりのスピードが金融機関からの借り入れの利息よりも高いこと。

    バブル崩壊後この条件が満たされる事はない。つまり既に取得して取得してしまった土地は毎年毎年負の資産を膨らませていることになる。

    三原市の駅前再開発事業の場合、土地の実勢価格は18億以下。これを24億で取得するから、少なくとも6億の負の資産を背負ってスタートすることになる。

    グッチーさんは、オガールの成功の財政面での要因を2つ挙げておられます。1つは土地を安く取得できたこと。もう一つは上物のコストを抑えることができたこと。

    三島市の場合にはこの2つの要因はどちらもない。破綻必定。

  15. ぐっちー本人 より:
    すばらしい!

    牧神の午後さん

    完璧な解説をありがとうございます。完璧ですね。
    そういう事情を知らずにタワマンができた! とか喜んでいる住民がいるのも事実でして、いやはや・・・・であります。

  16. 健太 より:
    公社

     土地開発公社はそのためにあるのですか?初めて知りました。なんだか戦前の児玉機関のようですね。児玉機関は軍事作戦上に生じる物資の補給における、機関です。土地の代わりに軍事上の物資になっているだけですが、一概にいけないというわけではなく、微妙なものがあります。わが町にもあり、ちょっと聞いてみようかなと思いました。理屈がわかりましたから。 
     特殊法人は予算が単年度方式ですから、必要だとわかりますが土地公社はねえ。

  17. 牧神の午後 より:
    完璧じゃなかった

    グッチーさん、褒めていただきありがとうございます。ただし完璧では無い事が判明したので訂正書き込みをさせていただきます。

    先程、友人から「牧神、ボーっと生きてんじゃねえよ!」とメールで叱られてしまいました。

    多くの自治体では、土地開発公社を既に清算してしまっています。

    私の故郷神戸市では平成22年度末までに、今住んでいる横浜市では平成25年度末までに解散しました。ちなみに、広島市は平成22年度に土地開発公社を解散しました。他に政令都市では、大阪と千葉も解散したようです。

    土地開発公社を解散するためにはそれなりの資金が必要です。金融機関に融資を返済し、取得した土地を買い取らなければなりません。

    この目的のための起債を総務省は「第三セクター等改革推進債」と名うって別枠で認め、かつ、利子の半額を補給する政策を平成21年度から実施しているようです。

    三島駅南口東街区再開発事業について言えば、24億円を起債すれば充分です。50億円も起債して、バンザイ突撃みたいなプロジェクトにつぎ込むよりは余程マシでしょう。

  18. 健太 より:
    さらに

     この話をしたら土地公社ではなく、別の会社ならぬ施設が赤字で、廃止をしたいができないという。なぜだと聞くと 牧神の午後さんが投稿されておられるように、その施設を作ったときに借りたお金を返さなくてはならず、その金がないために廃止ができないという。そういえば、町内に立っている施設が使用されていないから、町内の公民館建設のとき、それを借りるか、もう古いから安く買ってはという意見が出たが、売らない、貸さないということだったので別のところに立てた。
     今思うにその施設を建てた時の資金関係で返済をしないと、売却ができないではなかったか?町内のそれは市の外郭団体が今は使用している。
     その施設は赤字たれながしで、運営しているという。
    おい日本人だろう、そのくらい、うまくやって、、廃止しているような形をとれば良い。そくらいの知恵くらい出ると思うが、何しろそれで雇われている人、その他がいるから、たぶん、やめられない。
     昔のように公共施設は奉加帳を回して半額集められうなら建設というやり方なら、このようなことはおきない。小学校建設も同じで作った。
     日本人は全額公的資金で作るやり方は気質的にダメでしょう。また生き方においても。
     大東亜戦争において戦争の帰趨が(最もはじめから無理な戦い、日清日露戦争も同じだが勝ったと思った、日露戦争は日米よりはるかに無理な戦争だったと思う)決まった以降も太平洋で無駄な戦闘を繰り返したことと似ている。
     われわれの弱点ですか?みんな負けると知って戦闘を繰り返したように、みんな無駄だと知って、しているということでしょう。現代はそれですね。
     大東亜戦争と同じ結果を将来する、いやそれ以上か?
     

  19. volcano より:
    土地開発公社、懐かし名前

    一言で言うならfeasibility studyちゅうことだす。ミサワや土建屋がno risk takerなのにぼろ儲けという所がミソ。ミサワが描いたお花畑の絵に三原市が乗っかった。

    バブルの土地神話の中で公の部門が民間の地上げ屋みたいなこと始めた。それが土地開発公社。有限の土地が無くなっちまうと、銀行から金借りて。
    タワマン上部を分譲にしたのは有利子負債を圧縮したいからでせうが….

    海部元総理が「あの時、国の借金を返していたらなあ…..」しかし政治家、役人ともイケイケドンドン財政赤字拡大…..鈴木東京都知事も同じく借金拡大

    高橋洋一氏によれば、当時の財務省のバブル潰しだけで良かったのに、日銀三重野総裁が平成の鬼平とか言い出して水道の蛇口を閉めたのが失われた30年になったと。

  20. レイ より:
    確か

    石原慎太郎さんが言ってましたが、
    自治体の会計って大福帳だって。
    入るものと出るものしか分からなければ、財務の状況なんて興味を持ちようがないのかも知れませんね。
    いえ、実態が分からないから、誰も責任を取らなくても良い構図か。
    となると、公社って責任を回避させるための存在。

  21. 空の財布 より:
    そして、

    明日いよいよ講演会…

    救いのない話題の後は、どうしたらこの日本を救えるか!笑

    必見ですね…もう完売してるけど…

  22. X より:
    そう悪い話ではないと思います

    地方鉄筋コンクリート物件は、地価が安いため、原価の殆どを建物が占めます。減価償却は毎年定額である一方、不動産投資ローンは通常元利均等返済なので最初は返済額に占める利息割合が大きく、元金返済額は小さくなります。新築鉄筋コンクリートでよくある35年ローンとかですと満期近くになってようやく元金返済が減価償却に追いつくので、それまではずっと、
    銀行の担保評価額(積算価格)<残債
    と言う状態が続きます。要するに新築地方鉄筋コンクリート物件は担保割れが普通ですので、返済が遅れない限り、価格が下落したくらいで銀行が回収に来る事は通常考え難いです。
    マンション自体は高齢者の戸建からの住み替えと共働き世帯の新規購入需要が続くので、そう言った需要が見込める地域であれば今後10年くらいは価格上昇もあり得ます。
    しかし既にインカムゲインが望めない価格ですし、キャピタルゲインは望めるかも知れませんが、諸経費を考えるとリスクに見合いません。それ以外の地域では残債以下の価格でしか売れない投資した瞬間に負け確定となります。
    築古木造物件の方が東京でも地方でも利益を出せるのですが、こちらの方が何かあった時に銀行が回収に来る危険性があります。
    銀行評価が建物の価値は建築費用に比例していて鉄筋は47年持つが木造は22年で無価値というフィクションに基づいているため起きる、倒錯現象です。サブリースも危険ですが、これがある方が融資が付きやすいです。
    これに気づかずカボチャの馬車や地方鉄筋コンクリートに投資する人が後を絶ちません。しかし、金だけは持っているが、こんな子供でもわかる事をわからない人を保護する必要があるでしょうか?
    金を持つべきではない人が持ち保護され、機会を与えられるべき人が与えられなかったのが、この国の低成長の原因です。金を持つべきではない人が金を失うことで、自治体は赤字を圧縮でき、土建屋と不動産屋は儲かり雇用を生み出せるのなら、邦家のために悪い話ではありません。

  23. croix より:
    明日の講演会

    今日の東京、大変涼しいです。
    明日も最低気温20度のようですね。
    上京の皆様、体調管理にお気を付けくださいね。
    ではぐっちーさん、JDさん、ご講演楽しみにしております。
    (たまにはペルドンさんにお会いしてみたいな。。。)

  24. カマキリマン より:
    東洋経済

    東洋経済。
    新興国通貨の高リスク・紙切れっぷりについては、ぐっちーさんはあちこちで延々と強調してきた点なのに、後出しジャンケンというのはさすがに酷いコメント。

    FT紙にミセス・ワタナベがトルコリラで大火傷という記事が出ていますが、ネット証券は新興国通貨への投資を含む投資信託を推しまくってましたよね。
    1人が利益出す間に99人が大火傷するような商品というのはそもそも個人に売っていいものなのか・・・。

  25. dowahaha より:
    農業高校w

    なんかミョーな書き方をされてるンでナ
    金足農業高校ョ
    小生、子供の頃は金足農林って言ったものだが、無論、林は林業よ。
    農家の子供が入るトコで頑張ってる!みたいなナ
    全然違うワ
    県内有数の野球強豪校で、他県からもいっぱい来る。
    さすがに雪国のハンデなどと言う奴は減ったが、室内練習場やらナイター施設など完備ヨ
    まあ公立なんでゼニの出所云々にはならんが
    そも日本海側の平野部は雪がほとんど積もらん。

    吉田投手は地元だがナ
    派手な勝ち方であれよのベスト4
    ツラ構えがエエ
    秋田ヅラではないがイケメンだワ
    ガタイも良いし真っ直ぐの回転もナ
    ただ、日程上やチーム事情もあるが無茶な投球数だ
    あたら才能のある高校生が潰されてしまうワ
    日程や投球制限とか見直すべきだろうナ

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